住まない実家はどうする？放置するリスクと「早めの売却」を強くおすすめする理由
こんにちは！ 【ONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店 株式会社MyHomeDo】です。
突然ですが、ご両親から相続したご実家や、施設への入所・買い替えなどで「誰も住む予定がなくなってしまったご実家」を、そのまま「とりあえず」放置していませんか？
「思い出がたくさん詰まっているから、処分を決めるのは寂しい」 「いつか使うかもしれないから、もう少し考えてからにしよう」 「今は仕事や子育てで忙しいから、落ち着いてから手を付けよう」
そのお気持ち、とてもよく分かります。生まれ育った家にはたくさんの記憶が残っており、手放す決断を下すのには大きなエネルギーが必要ですよね。
しかし、不動産のプロとしてお伝えしたいのは、「住まない実家は、放置すればするほどリスクとコストが膨らんでいく」という現実です。「まだ先でいいかな」と思っている間に、税金の負担が増えたり、建物の価値が下がって売却条件が不利になったりしてしまうケースが非常に多いのです。
今回は、住まない実家をそのままにしておくリスクと、「なぜ早めの売却がおすすめなのか」について、税金・維持費・資産価値などの観点から分かりやすく徹底解説します！
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1. 誰も住んでいなくても費用は発生する！実家を所有し続けるコスト
「誰も住んでいないから、お金はかからないだろう」と思っていませんか？ 実は、誰も住んでいない空き家であっても、所有しているだけで毎年様々なコストが発生します。
① 固定資産税と都市計画税の継続的な負担
住んでいない家であっても、毎年固定資産税は必ず課税されます。さらに、名古屋市をはじめとする多くの市街化区域内に実家がある場合は、あわせて都市計画税もかかります。
「年間数万円程度なら…」と思いがちですが、それが5年、10年と続けば、合計で数十万〜数百万円という大きな出費になります。一度も使っていない家に対して税金を払い続けるのは、非常にもったいないことだと言えます。
② 管理費や維持費、遠方の場合は管理委託代も
実家を良好な状態で保つためには、定期的な管理が欠かせません。
水道の通水作業（排水トラップの封水切れ・悪臭防止のため）
換気・通風（カビや湿気の防止）
庭木の剪定や草むしり（近隣迷惑の防止）
これらをご自身で行う場合、交通費や時間、労力がかかります。 特にご実家から遠方にお住まいの場合は、ご自身で通うことが難しいため、専門の管理会社へ管理を依頼するケースも増えています。管理委託料という新たな固定費が発生し、維持費と手間の負担がどんどん増えてしまうのです。
2. 空き家放置は危険！劣化とトラブルの「知られざるリスク」
人が住まなくなった家は、驚くほどのスピードで劣化が進みます。
① 建物は「人が住まない」と一気に傷む
人間が住んでいる家は、日常的に窓を開けて換気をしたり、水を使ったりすることで自然と状態が保たれています。 しかし、密閉された空き家は湿気が溜まりやすく、カビの発生、柱や土台の腐食、シロアリ被害があっという間に広まります。また、長期間水を使わないことで配管がサビつき、漏水トラブルの原因になることもあります。
② 倒壊・飛散リスクと近隣トラブル
放置された実家は、台風や地震などの自然災害時に非常に危険な存在となります。 老朽化した屋根瓦や外壁タイルが飛散して通行人に怪我をさせてしまったり、最悪の場合は建物の倒壊につながるリスクもあります。 また、生い茂った庭木が隣の敷地に越境したり、雑草が生い茂って害虫・害獣（ハチやネズミ、アライグマなど）の巣窟になったりすることで、近隣住民との深刻なトラブルに発展するケースも少なくありません。
③ 「特定空家」に指定されると固定資産税が最大6倍に!?
近年、国や自治体は空き家対策を急速に強化しています。 適切な管理がされず危険だと判断された空き家は、自治体から「特定空家」や「管理不全空家」に指定される可能性があります。
指定を受けると、これまで適用されていた住宅用地の特例（固定資産税が最大6分の1に軽減される制度）が除外されてしまい、翌年から固定資産税が実質的に大幅値上げ（最大6倍）されることになります。さらに、自治体からの勧告や命令に従わない場合、過料が科されたり、行政代執行（自治体によって強制解体され、その費用が所有者に請求される）が行われたりすることもあります。
3. 実家を「早めに売却する」ことがおすすめな4つの理由
「実家をどうにかしなければ」と思ったとき、賃貸に出す・リフォームして自分達で住むなどの選択肢もありますが、最もおすすめなのは「早めの売却」です。それには明確な4つの理由があります。
理由①：築年数が浅いほうが「高く」売れる
不動産の資産価値（特に建物部分）は、築年数の経過とともに基本的に下がっていきます。 売却を迷っている間にも建物の価値は日々の経過とともに減少していきます。
もし数年後に「やっぱり売ろう」と思っても、その頃には建物としての価値がゼロ評価になってしまったり、状態が悪化して大規模な修繕やリフォームが必要になったりするケースがあります。現状のまま売却するためにも、できるだけ築年数が浅く、状態が良い「今」動くことが、一番高く売るための近道です。
理由②：維持費・税金の負担から一刻も早く解放される
売却が完了すれば、それまで毎年払い続けていた固定資産税・都市計画税はもちろん、庭木の剪定費用、火災保険料、修繕費などのランニングコストが一切かからなくなります。 また、「台風が来ているけれど実家は大丈夫だろうか」「近所に迷惑をかけていないだろうか」といった精神的なストレスや、管理の手間からも解放されます。
理由③：税制上の優遇措置（3,000万円特別控除など）が使える可能性がある
相続した実家を売却する場合、「被相続人の居住用財産（空き家）にかかる譲渡所得の特別控除の特例」という税制上の優遇措置が利用できる可能性があります。
一定の条件（昭和56年5月31日以前に建築された旧耐震基準の戸建てであること、耐震リフォームまたは解体して更地にして売却することなど）を満たすと、売却によって得た利益（譲渡所得）から最大3,000万円まで控除を受けることができます。
ただし、この特例には「相続が発生した日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること」という明確なタイムリミットが設けられています。「まだ先でいいや」と放っておくと期限が切れてしまい、払わなくても済んだはずの譲渡所得税を納めることになってしまいます。
理由④：遺産分割（相続人同士の話し合い）がスムーズになる
ご実家を複数の兄弟・姉妹などで相続した場合、不動産のまま所有し続けると「誰が管理するのか」「維持費は誰が払うのか」といった問題で意見が対立しがちです。 早めに売却して不動産を「現金化」することで、相続人全員で1円単位まで公平に分けることができるため、親族間のトラブル（争族）を未然に防ぐことができます。
4. 売却を決断する前に知っておきたい！実家売却の流れ
「売却の流れが分からなくて不安」という方のために、実家売却の基本的なステップをご紹介します。
不動産会社への相談・査定依頼 まずは専門業者に実家の査定を依頼し、「いくら位で売れそうか」を把握します。
媒介契約の締結 査定額や担当者の対応に納得できたら、売却活動を依頼する媒介契約を結びます。
売却活動・条件交渉 不動産会社がポータルサイトやチラシなどで購入希望者を募集します。見学（内覧）の対応や価格交渉を行います。
売買契約の締結・お引き渡し 買主様と売買契約を結び、手付金を受領します。その後、残代金の決済と名義変更を行い、鍵をお渡しして完了です。
「荷物が大量に残っていて片付けられない」「仏壇の処分はどうすればいい？」といったお悩みがある場合でも、不動産会社によっては提携の不用品回収業者や専門業者をご紹介できますので、どうぞご安心ください。
5. まとめ：住まない実家のお悩みは、早めのプロへの相談が解決の鍵！
住まない実家を放置することは、資産面・防犯面・精神面のいずれにおいてもデメリットしかありません。 「まだ先でいいかな」と思っているうちに劣化が進み、売却条件が不利になってしまう前に、ぜひ一歩踏み出してみませんか？
ご実家の活用や売却について少しでもお悩みの方は、ぜひ一度【ONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店 株式会社MyHomeDo】にご相談ください！
当店では、地域の不動産市場に熟知したスタッフが、お客様一人ひとりのご事情やご希望に寄り添い、最適な売却プランをご提案いたします。査定やご相談は無料です。アピタ名古屋北店の中にございますので、お買い物ついでにお気軽にお立ち寄りいただけます。
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