不動産の売却＆住み替え成功ガイド！「売り先行・買い先行」の違いから失敗しない資金計画まで完全解説

「家族が増えたので広い家に住み替えたい」「子どもが独立したからコンパクトなマンションに買い替えたい」「自宅の住宅ローンが残っているけれど売却できる？」など、不動産の住み替え（買い替え）に関する悩みや疑問をお持ちではありませんか？

不動産の売却を伴う住み替えは、単なる「家を買う」「家を売る」作業の二重のプロセスが発生するため、一般的な不動産購入よりもタイミングや資金計画の難易度が高くなります。タイミングを一歩間違えると、「仮住まいの余計な費用がかかる」「希望の価格で売れずに資金がショートする」といった大きなリスクを抱えることもあります。

本記事では、名古屋市北区周辺の不動産事情に詳しいONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店 株式会社MyHomeDoが、不動産売却と住み替えを成功させるための手順、資金計画の立て方、売り先行・買い先行の徹底比較を分かりやすく解説します！

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1. 不動産の住み替えは2種類！「売り先行」と「買い先行」の違いとは？

不動産の住み替えを進める際、最初に決めるべき最も重要な選択が「売り先行（先に今の家を売る）」か「買い先行（先に新しい家を買う）」かです。どちらの方式を選ぶかによって、資金計画の流れや生活への影響が大きく変わります。

【図解】売り先行と買い先行の比較
■ 売り先行（売却 ➔ 購入）
自宅を売却して資金を確定させてから、新居を探して購入する手順。
メリット：資金計画が安全 / デメリット：仮住まいが必要になる場合がある
■ 買い先行（購入 ➔ 売却）
希望する新居を先に購入して引越してから、自宅をじっくり売却する手順。
メリット：理想の物件をじっくり選べる / デメリット：二重ローンのリスクがある

① 売り先行（売却を先に行う方法）

「売り先行」は、現在の自宅を売却して手元に入る売却資金（または残債の整理状況）を確定させてから、新しい住まいを探す方法です。

  • メリット：売却金額が確定しているため、新居の購入予算が明確になり資金計画で失敗しにくい。ローン残債がある場合も確実にかんさいできる。
  • デメリット：自宅の売却引き渡しまでに新居が見つからない場合、一時的に「仮住まい（賃貸アパートなど）」へ引越しをする必要があり、家賃や引越し費用が2回かかる。

② 買い先行（購入を先に行う方法）

「買い先行」は、希望する新居を先に見つけて購入・引越しを完了させた後に、空家となった自宅を売却する方法です。

  • メリット：住み替え先を妥協せずにじっくり探せる。引越しが一回で済むため仮住まい費用がかからない。
  • デメリット：手持ち資金が豊富な方に限られる。現在の住宅ローンが残っている場合、新居のローンと合わせて「二重ローン（ダブルローン）」になるリスクがあり、売却を焦って安値で手放してしまうケースがある。
ONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店（株式会社MyHomeDo）からのアドバイス

住宅ローンが多く残っている方や、無理のない安全な資金計画を立てたい方は「売り先行」を選択するのが鉄則です！自社で売却と購入のタイミングをコントロールするために、信頼できる不動産会社へ早めに相談することが成功の第一歩となります。

2. 不動産売却・住み替えにかかる費用と税金の全貌

不動産を売却・買い替えする際には、売買代金そのものだけでなく、さまざまな「諸費用」や「税金」が発生します。費用全体を頭に入れておかないと、思った以上に手残りの資金が少なくなり資金計画が狂ってしまうことも。

カテゴリー 主な費用項目 目安となる金額
売却時にかかる費用 仲介手数料 物件価格の3%＋6万円＋消費税
印紙税（売買契約書） 5,000円〜20,000円程度（成約額による）
抵当権抹消登記費用 約3万円〜5万円（司法書士報酬含む）
住宅ローン返済手数料 約1万円〜3万円（金融機関による）
購入時にかかる費用 仲介手数料 物件価格の3%＋6万円＋消費税
登記費用（所有権移転等） 物件評価額による（数万円〜数十万円）
住宅ローン諸費用・保険 借入額の2%〜3%程度＋火災保険料
その他の費用 引越し代・仮住まい費

売却益（譲渡所得）が出た場合にかかる税金

不動産を売却して得た利益（購入時よりも高く売れた場合など）には「譲渡所得税・住民税」がかかります。ただし、マイホーム（居住用財産）を売却した場合には、さまざまな**特例（控除制度）**が用意されています。

  • 3,000万円の特別控除：マイホームを売却した際、譲渡利益から最大3,000万円まで控除できる制度。
  • 買い替えの特例：売却益の課税を将来に繰り延べることができる制度（要条件確認）。
  • 譲渡損失の損益通算・繰越控除：売却して損（赤字）が出た場合、給与所得など他の所得と相殺して税金を軽減できる制度。

税金の控除特例を適用するには確定申告が必要です。詳しくはお気軽に株式会社MyHomeDoにご相談ください。

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3. 不動産売却・住み替えの流れ【5ステップ図解】

実際の不動産売却と住み替えはどのようなステップで進むのでしょうか？ここでは、失敗のない一般的な「売り先行スタイル」での基本フローを図解とともにわかりやすく解説します。

【図解】不動産売却＆住み替えのステップ
STEP 1
査定・資金計画
➔
STEP 2
媒介契約・販売活動
➔
STEP 3
売買契約締結
➔
STEP 4
新居探し・購入契約
➔
STEP 5
決済・引越し

【STEP 1】不動産会社に査定依頼・資金計画の立案

まずは現在の自宅が「いくらで売れそうか」をプロに査定してもらいます。残っている住宅ローン残高と査定額を照らし合わせ、新居購入に使用できる手持ち資金を試算します。

【STEP 2】媒介契約の締結・売却の販売活動開始

不動産会社と「媒介契約（専任媒介契約・一般媒介契約など）」を結び、不動産ポータルサイト（SUUMOなど）やチラシ等で売り出しを開始します。

【STEP 3】買主様と売買契約の締結

購入希望者が現れ、価格や条件面で合意したら売買契約を結びます。手付金を受領し、お引き渡し日（引越し期限）を決定します。

【STEP 4】新居探し・購入契約・住宅ローン審査

売却の目処が立ったら本格的に新居探しを進めます。お引き渡し日までのスケジュールに合わせ、スムーズに引っ越せるよう新居の売買契約および住宅ローンの本審査を行います。

【STEP 5】売却物件の決済・引越し・新居の引き渡し

売却代金を受領してローン残債を一括返済し、抵当権を抹消します。同時に新居の購入代金を支払って引き渡しを受け、引っ越しを行います。

4. 不動産の売却・住み替えで失敗しないための4つの重要ポイント

一生のうちに何度も経験しない不動産の住み替えでは、事前の対策が成功を左右します。特に注意すべき4つのポイントを押さえておきましょう。

① 余裕を持ったスケジュールを設定する（標準期間：3ヶ月〜6ヶ月）

売却活動を開始してから実際に現金化して引き渡すまでは、一般的に「3ヶ月〜6ヶ月程度」かかります。引越しをしたい時期（お子様の入学・進学時期や転勤など）から逆算し、十分な準備期間を確保してスタートすることが大切です。

② 「お引き渡し猶予（引渡し猶予特例）」を活用する

自宅を売却して得た資金で新居代金を支払う場合、売却代金をもらってから新居に引っ越すまでに「数日間〜1週間程度の猶予期間」を契約条項に入れてもらう方法（引渡し猶予）があります。これにより、仮住まいを挟まずにスムーズに直接新居へ移動することが可能になります。

③ ローン残債がある場合は「住み替えローン」を検討

「家を売っても住宅ローンが完済できない（オーバーローン）」という場合でも諦める必要はありません。売却しても残ってしまうローン残債を、新居の購入ローンに上乗せして組むことができる「住み替えローン（買い替えローン）」という選択肢があります。

④ 地域密着で「売却」と「購入」を一括サポートできる不動産会社を選ぶ

住み替えの最大のポイントは「売却」と「購入」のタイミング調整です。売却を行う不動産会社と、新居を探す不動産会社が別々だと、連絡やスケジュールの調整がうまくいかずトラブルの原因になります。売買の両方を一括して任せられる信頼のパートナーを選びましょう。

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  1. 買い物ついでに気軽に行ける抜群の立地：「アピタ名古屋北店」にある店舗のため、お買い物ついでにいつでもお気軽にご相談いただけます。
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