住宅ローンが残っていても売却できる？知っておきたい基本ポイント
こんにちは！ 【ONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店 株式会社MyHomeDo】です。
「転勤が決まった」「子どもの成長に合わせて住み替えたい」「ローンの支払いが負担になってきた」など、様々な理由からマイホームの売却を検討される方がいらっしゃいます。その際、多くの方が最初に抱くのが「住宅ローンがまだ残っているけれど、本当に家を売ることができるの？」という大きな不安です。
結論から申し上げますと、住宅ローンの残債がある状態でも、不動産を売却することは十分に可能です。
ただし、ローンが残っている不動産を売却するには、クリアしなければならない重要な条件や、あらかじめ知っておくべき基本的なルールが存在します。これらを知らずに進めてしまうと、思わぬトラブルに発展したり資金計画が破綻してしまうリスクもあります。
そこで今回は、住宅ローンが残っている家を売却するための基本ポイントや、売却パターン別の対策、具体的な手続きの流れ、そして失敗しないための注意点まで、不動産のプロの視点から分かりやすく解説します！
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1. 住宅ローンが残っている家を売却するための必須条件
まず大前提として、「家を売却して買主に引き渡すまでに、住宅ローンを全額完済し、金融機関の『抵当権』を抹消しなければならない」というルールがあります。
抵当権（ていとうけん）とは？
抵当権とは、金融機関が住宅ローンを融資する際、対象となる不動産に設定する「担保権」のことです。万が一、ローンの返済が滞った場合、金融機関はその不動産を差し押さえ、競売（けいばい）にかけて資金を回収する権利を持っています。 この抵当権がついたままの不動産は、実質的に「いつでも金融機関に取り上げられるリスクがある物件」となるため、一般的な買主が購入することはまずありません。
つまり、住宅ローンが残っている家を売るということは、「売却と同時にローンを完全に終わらせ、抵当権を消し去る（抹消登記を行う）」ことなのです。一般的には、「家の売却代金」を使って住宅ローンを一括完済し、引き渡し当日に「所有権移転登記」と「抵当権抹消登記」を同時に行うという流れで進められます。
2. あなたの家はどちら？「アンダーローン」と「オーバーローン」
住宅ローンが残っている状態での売却は、物件の「予想売却価格」と「住宅ローンの残債」のバランスによって、大きく2つのケースに分かれます。
① アンダーローン（売却価格 ＞ ローン残債）
アンダーローンとは、「家の売却価格」が「住宅ローンの残り（残債）」を上回っている状態を指します。 例えば、住宅ローンの残りが2,000万円で、家が2,500万円で売れた場合などがこれに該当します。 このケースでは、売却代金だけで住宅ローンを完全に一括返済することができます。さらに、手元に残ったお金（ここから諸経費が引かれます）を次の住まいの購入資金や新生活の準備費用に充てることが可能です。通常の不動産売却活動と同じように進められるため、比較的スムーズに手続きが進みやすいケースが多く見られます。
② オーバーローン（売却価格 ＜ ローン残債）
オーバーローンとは、「家の売却価格」よりも「住宅ローンの残り（残債）」の方が多い状態を指します。 例えば、住宅ローンの残りが2,500万円あるにもかかわらず、家が2,000万円でしか売れないような場合です。 この場合、売却代金をすべて返済に充てても、まだ500万円のローンが手元に残ってしまいます。前述の通り、抵当権を抹消するためには「全額完済」が必須条件ですので、この足りない分の資金をどうにかして用意しなければ、原則として家を売却することができません。
3. オーバーローンでも家を売却するための3つの解決策
もし査定の結果、マイホームがオーバーローンになることが判明した場合、具体的にどのようにして売却を進めればよいのでしょうか。主な方法は以下の3つです。
解決策①：自己資金（貯金など）で不足分を補う
最もシンプルで確実な方法です。売却代金だけでは足りない分の金額を、ご自身の預貯金や親族からの資金援助などによって用意し、売却代金と合わせて金融機関に一括返済します。
解決策②：「住み替えローン（買い替えローン）」を利用する
「貯金だけでは不足分を補えないけれど、どうしても今の家を売って新しい家に引っ越したい」という場合に有効なのが「住み替えローン」です。 新しく購入する家の購入資金と、今の家を売っても返しきれなかったローンの残債（不足分）を合算して、一つの新しいローンとして一括で借り入れる仕組みのことです。自己資金が少なくてもオーバーローンの家を売却し、同時に新しい家を手に入れることが可能になります。
解決策③：「任意売却（にんいばいきゃく）」を検討する
「毎月の住宅ローンの返済がすでに滞っている」「自己資金もなく、住み替えローンを組むこともできない」というような状況において検討されるのが「任意売却」です。 任意売却とは、オーバーローンで完済ができない状態であるにもかかわらず、金融機関（債権者）の同意を得ることで、特例として抵当権を抹消してもらい、一般の市場で家を売却する手続きのことです。もし任意売却を行わずにローンの滞納を続けると競売にかけられ、相場より大幅に安い価格で売却されてしまうリスクがあります。
4. 住宅ローンが残っている家を売却する具体的な流れ
実際にローンが残っている家を売却する際、どのような手順で進んでいくのか、時系列に沿って確認してみましょう。
ステップ1：住宅ローンの「正確な残債」を確認する 毎年秋頃に銀行から郵送されてくる「住宅ローン年末残高証明書」や「返済予定表」などで確認します。
ステップ2：不動産会社に「査定」を依頼する 信頼できる不動産会社に査定を依頼し、家がいくらで売れそうか調べます。正確な計画のために現地を確認する「訪問査定」を行いましょう。
ステップ3：媒介契約を結び、売却活動を開始する 査定価格や提案内容に納得がいったら媒介契約を結び、ポータルサイトへの掲載などを通じて買主を募集します。
ステップ4：買主との間で売買契約を締結する 購入希望者が現れ、条件交渉がまとまったら不動産売買契約を締結し、手付金を受け取ります。
ステップ5：金融機関へ「一括返済」の申し込みを行う 引き渡し日が確定したら、速やかに金融機関へ連絡し、全額繰り上げ返済の申し込みを行います（引き渡しの2週間〜1ヶ月前まで）。
ステップ6：決済・抵当権抹消・物件の引き渡し 最終日に買主から売買代金が支払われ、そのお金で即座にローンを完済します。同時に抵当権抹消書類を受け取り、登記を申請して鍵を引き渡します。
5. 住宅ローンが残っている家を売却する際の注意点
注意点①：売却には「諸経費」がかかる 仲介手数料や印紙税、登記費用、繰り上げ返済手数料などがかかります。これらを合わせると、一般的に売却価格の約4%〜6%前後の現金が必要になります。
注意点②：査定価格を過信しない 査定価格はあくまで売却予想価格です。甘い見通しで計画を立てると、買い手が見つからず値下げを繰り返すリスクがあります。
注意点③：スケジュールの管理は余裕を持つ 新居を先に契約してしまうと、今の家が売れなかった場合に二重ローンのリスクが発生します。「売却先行」か「購入先行」か不動産会社と綿密に練る必要があります。
注意点④：売却による利益や損は「確定申告」を行う 売却益が出た場合は納税が必要です。逆に損が出た場合でも、確定申告により税金を安くできる特例を受けられるケースがあります。
6. まとめ：住宅ローンのある不動産売却は「早めのプロへの相談」が成功の鍵！
住宅ローンが残っている状態での不動産売却は、基本ルールをしっかり理解し、ご自身の状況に応じた正しい解決策を選択すれば、決して難しいものではありません。 しかし、ローンの状況や物件の価値は、お客様一人ひとりによって全く異なります。まずは不動産のプロに相談し、正確な状況を把握することをおすすめします。早めにご相談いただくことで、選べる選択肢が増え、より有利な条件で売却活動を進めることが可能になります！
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私たち【ONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店 株式会社MyHomeDo】では、お客様に寄り添い、現在のローンの状況やご要望を丁寧にヒアリングした上で、最適な売却プランをご提案いたします。
アンダーローンの場合はもちろん、オーバーローンが心配なケースや住み替えローン、任意売却のご相談まで、経験豊富な専門スタッフが誠心誠意サポートさせていただきます。査定は無料です。
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皆様からのご相談を、スタッフ一同心よりお待ちしております。
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