不動産売却の前に知っておきたい。よくあるトラブルと対策
こんにちは！ 【ONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店 株式会社MyHomeDo】です。
不動産売却では、思わぬトラブルが発生することがあります。
例えば、仲介手数料について十分な説明がないまま契約を進めてしまったり、契約後に物件の不具合が見つかり、売主様と買主様の間でトラブルになったりするケースも。
また、売却活動が思うように進まない、契約解除の条件を十分に確認していなかったなど、契約内容に関するお悩みも多く見られます。
こうしたトラブルを防ぐためには、契約書の内容をしっかり確認することはもちろん、物件の状況を正確に伝え、信頼できる不動産会社へ相談することが大切です。
当店では、売却の流れや契約内容について丁寧にご説明し、お客様が安心してお取引を進められるようサポートしております。
今回は、不動産売却を検討し始めたら必ず知っておきたい「よくあるトラブル」とその「具体的な対策」を、プロの視点から徹底的に解説します！一生に一度あるかないかの大きなお取引だからこそ、事前にリスクを把握して、一歩先回りの対策をしていきましょう。
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1. 不動産売却でトラブルが起きやすい理由とは？
人生の中で最も高額な資産の一つである「不動産」。その売却には、大きなお金が動くだけでなく、法律、税金、建築など専門的な知識が数多く絡んできます。
それにもかかわらず、多くの売主様にとっては「初めての経験」であることがほとんどです。トラブルが起きやすい主な原因は以下の3つに集約されます。
売主様と買主様の「情報の格差」：物件のデメリットや過去の履歴について、売主様が知っていて買主様が知らない状態がトラブルを呼びます。
契約内容の確認不足：難しい法律用語が並ぶ契約書を「プロが言うから大丈夫だろう」と読み飛ばしてしまうことで、後から不利益を被ることがあります。
不動産会社とのコミュニケーション不足：売却の方針や費用について、お互いの認識がズレたまま進んでしまうケースです。
これらを未然に防ぐために、具体的にどのようなトラブルがあり、どう対処すればいいのかを詳しく見ていきましょう。
2. 【費用・お金編】仲介手数料や費用のトラブルと対策
不動産売却では、売却代金がすべて手元に残るわけではありません。税金や各種手数料などの「諸費用」がかかります。ここでの確認不足が原因で、金銭的なトラブルに発展することがあります。
① 仲介手数料の金額や支払時期の誤解
「仲介手数料は一律3%だと思っていたら、計算方法が違った」「いつ払えばいいのか知らされておらず、手元資金が足りなくなった」というトラブルです。
原因：仲介手数料の法定上限（3%＋6万円＋消費税 ※3点合計）が、あたかも固定の金額として一括で請求されると思い込んでいるケースや、支払いのタイミング（契約時に50%、引き渡し時に50%など）が共有されていないことが原因です。
対策：媒介契約（不動産会社に売却を依頼する契約）を結ぶ前に、「いくらかかるのか」「いつ支払うのか」を必ず見積書で確認しましょう。
② 予想外の追加費用の発生
「家を売るだけなのに、境界を測る費用や、古い建物の解体費用で100万円以上請求された」というケースです。
原因：土地の境界が確定していない場合（測量が必要）、あるいは建物を解体して更地にして引き渡す契約になっている場合、それらの費用は原則として売主様の負担になります。
対策：売却活動を始める前に、自分の物件を売るために「売却代金以外に持ち出しとなる費用」がいくらあるかを、不動産会社に洗い出してもらいましょう。
3. 【物件の不具合編】契約後の「契約不適合責任」トラブルと対策
不動産売却で最も裁判沙汰などの深刻な事態に発展しやすいのが、この「契約不適合責任（旧：瑕疵担保責任）」に関するトラブルです。
① 引渡し後に雨漏りやシロアリが見つかった
引き渡しが終わって数ヶ月後、買主様から「雨漏りがするから直してほしい」「シロアリの被害があるから修繕費用を請求する」と言われるトラブルです。
原因：売主様自身も気づいていなかった、あるいは「これくらいなら言わなくてもいいだろう」と隠していた不具合が、引き渡し後に発覚することにあります。現在の民法では、契約内容と異なる物件を引き渡した場合、売主様が修繕義務などを負うことになります。
対策：
物件状況報告書（告知書）に正しく記入する：過去の修繕履歴や、雨漏りの有無、近隣の騒音トラブルなども含めて、知っていることはすべて隠さず書面に残して買主様に伝えましょう。
インスペクション（建物状況調査）を活用する：売却前に専門家に建物の診断を依頼することで、見えない不具合を事前に把握し、トラブルを未然に防ぐことができます。
② 付帯設備の故障によるトラブル
「エアコン付き」として家を売ったのに、入居初日に買主様がつけたら動かなかった、というケースです。
原因：給湯器やエアコン、床暖房などの設備が古いにもかかわらず、現状を正確に伝えていないことが原因です。
対策：契約時に「付帯設備表」を作成し、どの設備を置いていくのか、それは動くのか壊れているのかを細かくチェックして買主様と合意形成をしましょう。「古いので動作保証なし」と明記することも有効な対策です。
4. 【売却活動・契約編】思ったように進まない・解除に関するトラブルと対策
売却活動中や、いざ契約となった段階でも、契約内容や進め方を巡るトラブルが潜んでいます。
① 不動産会社による「囲い込み」で家が売れない
「売りに出してから何ヶ月も経つのに、見学者が一件も来ない。他社に聞いたら『あの物件は紹介できないと言われた』らしい」というトラブルです。
【囲い込みの仕組み】
自社で買い手も見つけたい不動産会社が、他社からの「買いたい人がいる」という
問い合わせをわざと断り、物件情報を独占する不正な行為。
原因：売主様と買主様の両方から仲介手数料をもらう「両手仲介」を狙う悪質な業者が、物件を他社に紹介させないようにしているケースです。
対策：専任媒介契約や専属専任媒介契約を結んだ場合、不動産会社は「レインズ（不動産流通標準情報システム）」というネットワークに物件を登録する義務があります。登録後に発行される「登録証明書」を受け取り、ステータスが「公開中」になっているか確認しましょう。
② 買主のローン審査落ちによる契約解除
売買契約を結んで一安心していたら、買主様の住宅ローンが通らず、契約が白紙になってしまったというケースです。
原因：多くの売買契約には「住宅ローン特約（ローン特約）」がついています。これは、買主様がローンに落ちた場合、無条件で契約を解除でき、手付金も全額返金しなければならないというルールです。
対策：ローン特約自体をなくすことは難しいですが、「いつまでにローン審査を通すか」という期日を短く設定することや、事前に買主様が「事前審査」に通っているかどうかを不動産会社を通じて確認してもらうことが重要です。
5. 【人間関係編】買主様や近隣住民とのトラブルと対策
不動産は地域社会と密接に関わっているため、売却を機に人間関係のトラブルが表面化することがあります。
① 隣地との「境界」が曖昧で揉める
土地を売却しようとした際、隣の家の塀や屋根が自分の敷地に飛び出している（越境している）、またはその逆であることで、引き渡しができないトラブルです。
原因：昔からある土地の場合、お互いの「思い込み」で境界が決まっており、いざ測量してみると図面と違うということがよくあります。
対策：土地の売却では、引き渡しまでに隣地所有者の立ち会いのもとで境界を確定させる「確定測量」を行うのが一般的です。売却が決まる前から、隣人の合意を得るための準備を進める必要があります。
② 買主様からの度重なる値引き交渉
売り出し価格に対して、購入希望者から「ここが汚いから200万円安くしてほしい」「今すぐ決めるから端数を切ってほしい」など、大幅な値下げを要求されて精神的に疲弊してしまうケースです。
原因：売主様の希望価格が相場より高すぎたり、逆に買主様が無理な要求を通してきたりすることで起こります。
対策：あらかじめ「これ以上の値下げには応じない」という最低売却価格（底値）を自分の中で決めておくこと。また、あらかじめ値下げ交渉を見越して、少し高めのバッファを持たせた売り出し価格を設定するのも戦略の一つです。
6. トラブルを未然に防ぐためのチェックリスト
不動産売却のトラブルの多くは、事前の準備と確認で防ぐことができます。以下のチェックリストを参考に、ステップごとに確認を進めましょう。
| 売却のステップ | 確認すべきポイント |
| 1. 査定・媒介契約 | ・仲介手数料の金額と支払うタイミングを確認したか ・査定価格の根拠を納得いくまで説明してもらったか |
| 2. 売却活動中 | ・レインズに正しく登録されているか（囲い込みがないか） ・内覧に来た人の反応やフィードバックを共有されているか |
| 3. 売買契約前 | ・物件の不具合（雨漏り、傷、故障）をすべて告知書に書いたか ・境界線ははっきりしているか、隣人と揉めていないか |
| 4. 契約・引き渡し | ・ローン特約の期日は適切に設定されているか ・契約解除になった場合の手付金の扱いを理解しているか |
7. 信頼できる不動産会社選びが最大の対策
ここまで様々なトラブルとその対策をご紹介してきましたが、これらすべてを売主様お一人でコントロールするのは不可能です。
だからこそ、トラブルを防ぐ最大の対策は「信頼できる不動産会社をパートナーに選ぶこと」に他なりません。信頼できる会社を見極めるポイントは以下の3つです。
メリットだけでなく、デメリットも隠さず話してくれるか 「高く売れますよ！」と良いことばかり言う会社よりも、「この物件の場合、ここがネックになるので事前に修繕するか、告知しましょう」とリスクを教えてくれる会社の方が安心です。
地域の市場（相場）に精通しているか 不動産はエリアによって特性が全く異なります。地元の取引事例や、購入希望者の動向をリアルタイムで把握している地域密着の会社であれば、適切な価格設定や売却戦略を提案してくれます。
契約書や手続きの説明が丁寧で分かりやすいか 難しい言葉を並べて煙に巻くのではなく、売主様が納得できるまで何度でも噛み砕いて説明してくれる担当者かどうかが、大きな安心感に繋がります。
まとめ：安心の不動産売却は、当店にお任せください！
不動産売却は、専門的な知識が必要で不安になることも多いかと思います。しかし、事前に「よくあるトラブル」を知り、信頼できるプロと一緒に一つずつ対策を講じていけば、決して怖いものではありません。
私たち【ONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店 株式会社MyHomeDo】では、名古屋市北区、西区、東区をはじめとする周辺エリア全域に密着し、これまで多くの売主様のサポートをしてまいりました。
「まずはいくらで売れるか知りたい」 「実家の相続について悩んでいる」 「過去に雨漏りがあったけれど、売却できる？」
どんな小さな疑問やご不安でも構いません。当店では、売却の流れや契約内容、発生する費用について、どこよりも丁寧にご説明することを心掛けております。お客様が心から安心して大切なお取引を進められるよう、全力で伴走いたします。
アピタ名古屋北店の中にございますので、お買い物ついでにどうぞお気軽にお立ち寄りください。皆様からのご連絡・ご来店を、スタッフ一同心よりお待ちしております！
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店舗情報
店舗名： ONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店 株式会社MyHomeDo
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