家の売却準備でやりがちな失敗とは？リフォーム前に知っておくべき注意点と費用

こんにちは！
【ONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店 株式会社MyHomeDo】です。

「そろそろ今ある住まいを売却して新居へ引っ越そうか」「実家を相続したけれど、どう扱ったらいいだろう…」など、マイホームや不動産の売却を考え始める理由は人それぞれです。

不動産売却は一生のうちに何度も経験するものではありません。そのため、多くの方が「まずは何から始めればいいの？」「失敗しないために気をつけることは？」と不安を抱えていらっしゃいます。

実は、不動産売却において「売り出す前（準備段階）」の動き方によって、売却の成功・失敗が大きく分かれることをご存じでしょうか？

知識がないまま焦って準備を進めてしまうと、「思ったより費用がかかって手元にお金が残らなかった」「売却価格が安くなってしまった」といった後悔に繋がることがあります。

そこで今回は、「家の売却準備」で絶対に避けたいNGポイントや失敗例を分かりやすく徹底解説いたします！これから売却をご検討される方は、ぜひ参考にしてみてください。

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1. 勝手な解体・リフォームはNG！事前に相談すべき理由

売却の準備を始める際、よくある失敗として「古い家だからキレイにしないと売れないだろう」と思い込み、ご自身で事前にリフォームや解体工事（更地化）を手配してしまうケースがあります。

親切心や「少しでも高く売りたい」というお気持ちから進めてしまいがちなのですが、実はこれ、売却準備において非常にリスクの高い「避けたい行動」です。

① リフォーム費用が売却価格に反映されるとは限らない

数百万円をかけてキッチンやバスルームを新品にし、壁紙を張り替えたとします。しかし、だからといって「リフォーム費用分（＋数百万円）高く売れるか」というと、残念ながらそうではありません。

最近の中古住宅市場では、「安く中古物件を購入して、自分好みにフルリノベーションしたい」という買主様が非常に増えています。きれいにリフォームされた状態がかえって買主様の好みに合わず、購入の検討対象から外れてしまうことすらあるのです。

② 更地（解体）にすると固定資産税が跳ね上がるリスクも

「建物が古すぎるから壊して更地にしよう」と考えるのも注意が必要です。住宅が建っている土地には「住宅用地の特例」が適用されており、固定資産税が最大で1/6に軽減されています。

しかし、家屋を解体して更地にするとこの特例から外れてしまい、翌年の固定資産税・都市計画税が一気に跳ね上がってしまうのです。解体費用がかかる上に税金も高くなり、もし土地がすぐに売れなかった場合、維持費の負担が極めて重くなります。

【ポイント】
売却前のお手入れは、自己判断で費用をかける前に必ず不動産会社に相談することが重要です。「そのまま売り出し、買主様にリフォームしてもらう」「最小限のクリーニングで済ませる」など、最もお得で合理的な方法をご提案いたします。

2. 資金計画なしの売却は危険！発生する「諸費用」を把握しよう

不動産売却を始める前に、必ず理解しておかなければならないのが「売却にかかる諸費用」です。

「3,000万円で売れたから、手元に3,000万円が入ってくる！」と考えて資金計画を立ててしまうと、後から「思ったより手元にお金が残らない…」という事態に陥ってしまいます。一般的に、不動産売却時には売却価格の約4％〜10％程度の諸費用・税金がかかると言われています。

不動産売却時にかかる主な諸費用

資金計画を立てずに売却を進めると、新居の購入資金（住み替え資金）が足りなくなったり、手元の預貯金を切り崩さざるを得なくなったりします。売却に取りかかる前に、「最終的に手元にいくら残るのか（手取り額）」を正確にシミュレーションしておくことが不可欠です。

3. 「とにかく急いで売りたい」はNG！有利に売却を進めるコツ

事情があって「できるだけ早く現金化したい」というお考えをお持ちの方もいらっしゃいます。しかし、売り急ぐ姿勢は価格交渉（値下げ交渉）において圧倒的に不利になってしまいます。

売り急ぐことで発生するデメリット

スケジュールに余裕がないと、買主側から「○日までに決済してくれるなら買います。その代わり○○万円安くしてください」といった大幅な値引き要請があった際、断りきれずに受けてしまうケースが多いためです。

不動産売却は、販売活動を始めてから引き渡しまでに、平均して3ヶ月〜6ヶ月程度の期間がかかるのが一般的です。

資金の準備や住み替えの計画がある場合は、できる限り半年前〜遅くとも3ヶ月前には動きだし、心と計画にゆとりを持って進めることが、希望価格での高値売却を実現する大きなポイントになります。

4. 住宅ローンが残っている場合の注意点と準備

「まだ住宅ローンを返済中なんだけど、家って売れるのかな？」と心配される方も多くいらっしゃいます。

結論から申し上げますと、住宅ローンが残っていても売却は可能です！ただし、絶対に押さえておくべきルールがあります。それは、「売却完了時（引き渡し時）に、住宅ローンを全額完済して『抵当権』を抹消しなければならない」ということです。

アンダーローンとオーバーローンの違い

住宅ローンの残高と、家が売れる価格のバランスによって、以下の2パターンに分かれます。

住宅ローンが残っている場合は、早期の段階で金融機関へ「残高証明書」の発行を依頼し、現在の返済状況を正確に把握しておく必要があります。また、金融機関との調整や手続きには時間がかかるため、こちらも不動産会社と一緒に早めに進めるのが安心です。

5. 自分に合った「媒介契約」を選べていますか？

不動産会社に売却を依頼する際、お客様と不動産会社の間で「媒介契約（ばいかいけいやく）」という契約を結びます。この媒介契約には3つの種類があり、それぞれ特徴やメリット・デメリットが異なります。

ご自身の希望や物件の条件に合わない契約を選んでしまうと、「思うように販売活動が進まない…」という結果になりかねません。

媒介契約の3つの種類と特徴

「どの契約方法が一番良いか」は、売主様のお考えや、ご所有されている不動産の立地・状態によって大きく異なります。「窓口を1社にして手厚くサポートを受けたい」「広く情報を拡散させたい」など、ご希望をお聞かせいただきながら最適な方法をご提案いたします。

6. 不動産の売却で悩んだら、まずプロにご相談ください！

ここまで、不動産の売却準備で「避けたいこと」「知っておくべき注意点」をご紹介してきました。

ポイントをまとめると、売却準備で大切なのは以下の4点です。

• 自己判断で解体やリフォームをしない（まずは相談！）
• 仲介手数料や税金などの諸費用を含めた資金計画を立てる
• スケジュールにゆとりを持って売り急ぎを防ぐ
• 住宅ローン残高や契約方法についてプロと一緒に最適なアプローチを決める

不動産売却は、専門的な知識や複雑な手続きが多く、ご自身だけで正しく判断しながら進めるのはとても大変なことです。「何から手をつければいいのかわからない」「自分の家はいくらで売れるんだろう？」といった段階でも、全く問題ございません。

判断に迷った際や、少しでも売却をご検討される際は、ぜひお気軽に当店までご相談ください！