不動産売却のステップ！初心者でも失敗しないコツと費用を解説
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こんにちは！
【ONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店 株式会社MyHomeDo】です。
マイホームや所有不動産の売却は、人生の中でも数少ない大きな一大イベントです。「何から始めればいいかわからない」「損をしたり失敗したりしないか心配…」「売却の流れや全体像を把握しておきたい」とお悩みのオーナー様も多いのではないでしょうか？
本日は、そんな不安を解消するために不動産売却の基本の流れ（全7ステップ）をわかりやすく詳しくご紹介いたします。
不動産売却は「相場調査」から始まり、「査定依頼」「物件調査」「媒介契約」「売却活動」「売買契約」「引き渡し」まで、全7ステップがございます。まずは全体の流れと概要を、図解で一目で確認してみましょう！
まずは相場を調べ、適正価格を把握します。次に不動産会社へ査定を依頼し、物件調査を経て媒介契約を結びます。その後、販売戦略に基づいて広告や内覧を行い、買主と契約・引き渡しを経て、完了です。
それでは、各ステップの詳細と、成功させるためのポイントを深掘りして解説していきます！
「まずは自分の家がいくらで売れるか知りたい！」という方はお気軽にご相談ください
無料相談はこちらSTEP 1：相場調査（適正価格の把握）
不動産売却の第一歩は、「売りたい物件の市場相場をご自身でも把握すること」から始まります。いきなり不動産会社に丸投げするのではなく、まずはご自身で「どのくらいの価格で取引されているか」を調べることで、提示された査定価格が妥当かどうか判断できるようになります。
相場を調べる主な方法
- 不動産ポータルサイト（SUUMO、HOME'S、at homeなど）： 近隣エリアで現在売り出されている類似物件の価格を確認できます。
- 土地総合情報システム（国土交通省）： 実際に取引された過去の売買実績価格を閲覧できます。
- レインズ・マーケット・インフォメーション： 成約価格の動向や平方メートル単価などの客観的データを閲覧可能です。
STEP 2：不動産会社への査定依頼
相場の目安がついたら、プロである不動産会社に査定を依頼します。査定には大きく分けて「机上査定（簡易査定）」と「訪問査定（詳細査定）」の2種類があります。
2種類の査定方法の違い
| 査定種類 | 概要・特徴 | メリット | こんな方におすすめ |
|---|---|---|---|
| 机上査定（簡易査定） | 築年数、専有面積、立地などのデータのみに基づいて概算額を算出 | スピーディー（即日〜数日）、現地立ち会い不要 | 「とりあえずおおよその金額を知りたい」という段階の方 |
| 訪問査定（詳細査定） | 実際に現地を訪問し、日当たり、傷み具合、周辺環境などを細かく確認して算出 | 正確性が高く、実際の売出価格設定に直結する | 「本格的に売却を進めたい」「売却時期が決まっている」方 |
高すぎる査定額に飛びつくのは危険です。市場の適正価格から乖離した高値で売り出すと、長期間売れ残り、結果的に大幅な値下げを余儀なくされるケースがあります。査定額の根拠をしっかり説明してくれる不動産会社を選びましょう。
STEP 3：物件調査・適正価格の決定
訪問査定を行う際、不動産会社は建物や土地の現地確認だけでなく、法的な調査（物件調査）を丁寧に行います。
物件調査で確認する主な項目
- 権利関係の確認： 登記簿謄本による所有者確認、抵当権の有無。
- 建築基準法・都市計画法の確認： 用途地域、建ぺい率・容積率、再建築不可などの制約がないか。
- インフラ状況： 上下水道、都市ガス・プロパンガスの配管状況、境界確定の有無。
- 近隣状況・環境調査： 日照、騒音、越境物（隣家の枝や配管の飛び出しなど）の有無。
調査結果を踏まえ、オーナー様の「いつまでに売りたいか」「できるだけ高く売りたいか」といったご要望をヒアリングした上で、最終的な「売出価格」を決定します。
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無料相談はこちらSTEP 4：媒介契約の締結
売却を依頼する不動産会社が決まったら、売主様と不動産会社の間で「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。媒介契約には以下の3つの形式があり、それぞれ特徴が異なります。
3つの媒介契約の特徴比較
| 契約の種類 | 契約できる会社数 | 自己発見取引 （自分で買主を探す） |
レインズ登録義務 | 販売状況の報告頻度 |
|---|---|---|---|---|
| 専属専任媒介契約 | 1社のみ | 不可 | 5日以内 | 1週間に1回以上 |
| 専任媒介契約 | 1社のみ | 可能 | 7日以内 | 2週間に1回以上 |
| 一般媒介契約 | 複数社可能 | 可能 | 義務なし | 報告義務なし |
「手厚いサポートを受け、積極的に広告を出してほしい」場合は専任媒介契約または専属専任媒介契約がおすすめです。不動産会社側も売却に至れば確実に仲介手数料が得られるため、広告宣伝費や人員を優先的に投入してくれる傾向にあります。
STEP 5：売却活動（販売戦略・内覧対応）
媒介契約を締結したら、いよいよ本格的な販売活動がスタートします。
販売活動の具体的な流れ
- 広報・広告展開： 不動産ポータルサイトへの掲載、自社ホームページへの掲載、新聞折込チラシやポスティング、店頭掲示など、あらゆるチャネルで集客を行います。
- 指定流通機構（レインズ）への登録： 全国中の不動産会社へ情報が共有され、他社で買主を探しているお客様にもアプローチが可能になります。
- 内覧（現地案内）の対応： 興味を持った検討者が実際に物件を見学に来ます。
・玄関・水回りの清掃： 清潔感は第一印象を大きく変えます。
・部屋を明るく広く魅せる： 室内照明をすべて点灯し、カーテンを開けて開放感を演出します。
・風通しとニオイ対策： 事前に換気を徹底し、ペット臭や生活臭を取り除きましょう。
STEP 6：売買契約の締結
買主様が見つかり、「購入申込書（買付証明書）」が提示されたら、条件交渉（価格、引き渡し時期、手付金額など）を行います。合意に至った場合、正式に「不動産売買契約」を締結します。
売買契約当日の主なステップ
- 宅地建物取引士による重要事項説明： 買主様に対して、物件の重要な事項（法的制限、設備状態など）を宅建士が説明します。
- 売買契約書の読み合わせ・署名押印： 売主様・買主様双方で内容を確認し、署名・捺印します。
- 手付金の受領： 売買代金の5%〜10%程度の手付金を買主様から受領します。
- 仲介手数料の半額支払： 通常、契約時に仲介手数料の50%を不動産会社へ支払います（残りは決済時）。
STEP 7：決済・物件の引き渡し
契約完了後、引き渡しに向けた準備（引越し、住宅ローンの完済手続き、測量など）を行い、最終的な「決済および物件引き渡し」を行います。一般的に買主様が住宅ローンを利用する金融機関（銀行）の応接室などで行われます。
決済当日の流れ
- 登記申請書類の確認： 司法書士が売主・買主双方の本人確認と必要書類を確認します。
- 残代金の受領： 売買価格から手付金を差し引いた残金が買主様から振り込まれます。
- 諸費用の精算： 固定資産税・都市計画税やマンションの管理費・修繕積立金などを日割りで精算します。
- 各種費用の支払い： 不動産会社への仲介手数料残額、司法書士への報酬、住宅ローン抹消費用などを支払います。
- 鍵・関連書類の引き渡し： 物件の鍵（全本数）、取り扱い説明書、保証書などを買主様へお渡しします。
- 所有権移転登記の申請： 司法書士が法務局へ登記申請に向かい、取引がすべて完了となります。
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不動産売却は、物件の条件だけでなく「どのエリアで、どんなターゲットに訴求するか」という地域特有の販売戦略が成約スピードと価格を大きく左右します。アピタ名古屋北店内に店舗を構える当店だからこそ、お買い物ついでに気軽にお立ち寄りいただけるオープンな環境と、地域の不動産情報への深い精通度を強みとしています。
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