住宅ローン返済中でも家は売却できる！オーバーローンの対処法と失敗しない進め方を徹底解説
こんにちは！
【ONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店 株式会社MyHomeDo】です。
「転勤が決まった」「子どもの成長に合わせて住み替えたい」「毎月の返済が苦しくなってきた」など、さまざまな理由からマイホームの売却を検討される方が増えています。
その際、多くのお客様からいただくのが、次のようなご相談です。
「まだ住宅ローンが何千万円も残っているのですが、本当に家を売ることはできるのでしょうか？」
「売却したお金でローンを返しきれなかったら、どうなってしまうの？」
結論からお伝えすると、住宅ローンの返済中であっても、家を売却することは完全に可能です。ただし、そのためにはクリアすべき条件や、状況に応じた正しい手順を踏む必要があります。
今回は、住宅ローンが残っている物件を売却するための基本ルールから、売却額がローン残高を下回ってしまう「オーバーローン」の解決策、そして売却を成功させるための具体的なステップまで、不動産のプロが分かりやすく徹底解説します！
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1. なぜ住宅ローン返済中でも売却できるのか？基本のルール
「ローン中の家でも売れる」と言われても、どのような仕組みになっているのか疑問に思う方も多いでしょう。まずは、売却の前提となる「抵当権（ていとうけん）」と「完済」の関係について解説します。
1-1. 鍵を握る「抵当権」とは？
住宅ローンを組んでマイホームを購入すると、金融機関（銀行など）は対象の不動産に「抵当権」という権利を設定します。
抵当権とは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を差し押さえて競売にかけ、貸したお金を回収するための「担保権」のことです。
不動産を売却する際、法律上は抵当権がついたままでも所有権を買い手に移転することは可能です。しかし、買い手の立場になってみてください。前の持ち主がローンを返さなくなった瞬間、自分の家が差し押さえられてしまうリスクがある物件を、大金を払って買う人はいませんよね。
そのため、実務においては「引き渡しの瞬間に、抵当権を完全に消す（抹消する）こと」が絶対条件となります。
1-2. 原則は「引き渡しと同時に完済・抵当権抹消」
抵当権を消すためには、住宅ローンを全額返済（完済）しなければなりません。
「そんなお金、手元にないよ……」と不安になる必要はありません。多くの方は、「家を売って得た代金」を使って、その場で住宅ローンをドカンと完済しています。
具体的には、売買契約を終えた後の「決済日（引き渡し日）」に、以下のアクションをすべて同時に行います。
買い手から売主へ、売却代金が支払われる（口座振り込み）
その代金をそのまま金融機関にスライドさせ、ローンの残債を一括返済する
金融機関から抵当権抹消書類を受け取り、司法書士がその場で抵当権抹消の手続きを行う
買い手へ所有権を移転する
このように、売却代金でローンを相殺できるのであれば、手元にキャッシュがなくても何の問題もなく売却を進めることができるのです。
2. あなたの家はどっち？「アンダーローン」と「オーバーローン」
住宅ローン中の売却を進める上で、もっとも重要なステップが「現在のローン残高」と「家がいくらで売れるか（査定額）」を比較することです。
この比較によって、売却の難易度や選ぶべき選択肢が大きく2つに分かれます。
| 状態 | 条件 | 特徴 |
| アンダーローン | 売却予想価格 ＞ ローン残高 | 売却代金だけでローンを完済でき、手元にお金が残る。 |
| オーバーローン | 売却予想価格 ＜ ローン残高 | 売却代金だけではローンを完済できず、不足分を補う必要がある。 |
2-1. アンダーローンの場合（比較的スムーズ）
売却額がローン残高を上回る状態です。
例えば、ローンの残りが2,000万円で、家が2,500万円で売れた場合、売却代金で2,000万円を完済し、差し引き500万円（※諸経費を除く）が手元に残ります。
この残ったお金は、新居の購入資金に充てることも、貯金に回すことも自由です。手続き的にも非常にシンプルで、一般的な不動産売却の流れで進めることができます。
2-2. オーバーローンの場合（工夫が必要）
問題は、売却額よりもローン残高の方が多い状態です。
例えば、ローンの残りが2,500万円あるのに、家の査定額が2,000万円だった場合、普通に売っただけでは500万円が不足し、抵当権を消すことができません。
「じゃあ、オーバーローンだったら家は売れないの？」と思われるかもしれませんが、決してそんなことはありません。「足りない分の金額をどうやって補填するか」の目処が立てば、問題なく売却することができます。
3. オーバーローンでも家を売るための4つの解決策
もし査定の結果、オーバーローンになることが判明した場合でも、あきらめる必要はありません。状況に合わせて、以下のような具体的な解決策を選択していくことになります。
① 自己資金（貯蓄）から補填する
もっとも確実で、金融機関からの承認も得やすい方法です。
先ほどの例で言えば、不足している500万円を、ご自身の預貯金から手出ししてローンの全額返済に充てます。手元のキャッシュは減ってしまいますが、ローンという大きな債務をすっきりなくして新しい生活をスタートできるメリットがあります。
② 親族からの援助や一時的な借り入れ
自分自身の貯蓄だけでは足りない場合、両親や祖父母などから資金の援助（または借り入れ）を受ける方法です。
なお、親族からお金をもらう（贈与）場合は、金額によっては「贈与税」がかかるケースがあるため注意が必要です。ただし、住み替えに伴う住宅取得等資金の贈与には特例が使える場合もあるため、事前に税理士や私ども不動産会社へご相談ください。
③ 「住み替えローン（買換えローン）」を利用する
「今の家を売って、新しい家に引っ越したい」という場合におすすめなのが、住み替えローンです。
これは、「現在の家の売却で返しきれなかったローンの残債」と「新しく購入する家のローン」を一つにまとめて、一緒に借り入れるという強力なローン商品です。
具体例：
今の家のローン残り：2,500万円 ／ 売却額：2,000万円（500万円不足）
新しく買う家の価格：3,000万円
⇒ 合計 3,500万円 の「住み替えローン」を新規で組む。
自己資金を持ち出すことなく、スムーズに新居へ移れるのが最大のメリットです。ただし、新居の価値以上の金額を借り入れる（オーバーローン状態になる）ため、銀行の審査は通常よりも厳しくなります。また、毎月の返済額が高くなるため、確かな収入計画が必要です。
④ 金融機関の合意のもとで進める「任意売却」
「ローンの返済が厳しく、家を売りたいけれど自己資金もないし、新居のローンも組めない……」という究極の状況において選ばれるのが任意売却（にんいばいきゃく）です。
通常、ローンが残っている状態では銀行は抵当権の抹消を認めませんが、このまま放置して滞納が続くと、最終的には家を強制的に競売（けいばい）にかけられてしまいます。競売になると、相場より大幅に安い価格で売られてしまうため、銀行にとっても損になります。
そこで、専門の不動産会社が間に入って銀行と交渉し、「全額は返せないけれど、市場価格で普通に売却することを許してください（残った借金はその後少しずつ返します）」という合意を得て売却する手法が任意売却です。
競売に比べて高く売れる可能性があり、周囲にローンの滞納を知られずに売却できるというメリットがあります。
4. 住宅ローン中の家を売却する際の見落としがちな注意点
住宅ローンが残っている物件の売却を進めるにあたり、あらかじめ知っておくべき重要な注意点が3つあります。
3-1. 「諸経費」がかかることを忘れない
家が2,000万円で売れたからといって、2,000万円まるまるローンの返済に充てられるわけではありません。不動産売却には、以下のような諸経費が別途かかります。
仲介手数料： 不動産会社に支払う成功報酬（【売却価格の3%＋6万円】＋消費税が上限）
印紙税： 売買契約書に貼り付ける印紙代
抵当権抹消登録免許税・司法書士報酬： 抵当権を消すための税金と専門家への報酬（数万円程度）
住宅ローンの一括繰上返済手数料： 金融機関にローンをまとめて返す際の手数料（数千円〜数万円）
これらの諸経費は、一般的に売却価格の4%〜6%程度が目安と言われています。アンダーローンかオーバーローンかを計算する際は、この諸経費も含めてシミュレーションする必要があります。
3-2. スケジュール管理が命（特に住み替えの場合）
今の家を売って新しい家を買う「住み替え」の場合、「売り」と「買い」のタイミングのバランスが非常に難しくなります。
「売り」を先に進める（先行売却）：
現在の家がいくらで売れるかが確定するため、資金計画が狂いにくいというメリットがあります。ただし、新居が決まる前に家が売れてしまうと、一時的に賃貸マンションなどに「仮住まい」をする必要があり、引越し費用や家賃が2重にかかるリスクがあります。
「買い」を先に進める（先行購入）：
気に入った新居をじっくり選んで、引越しも1回で済みます。しかし、現在の家がいつ、いくらで売れるか分からないため、一時的に2つのローンを同時に抱える（ダブルローン）状態になったり、資金繰りがショートしたりするリスクがあります。
特に住み替えローンを利用する場合は、「今の家の引き渡し」と「新居の引き渡し（融資実行）」を全く同じ日に行う必要があるなど、非常にタイトなスケジュール調整が求められます。
3-3. 独断で進めず、まずは金融機関やプロに相談する
住宅ローンは、銀行との信頼関係に基づく契約です。勝手に売却活動を進めて、後から「実は足りませんでした」となると、最悪の場合、契約違反としてトラブルに発展しかねません。
また、先ほどご紹介した「住み替えローン」や「任意売却」は、取り扱っている金融機関の条件や、タイミングの調整が非常にデリケートです。早い段階で信頼できる不動産会社に相談し、道筋を立ててもらうのが成功への近道です。
5. 失敗しない！住宅ローン残有物件の売却 4つのステップ
では、実際に住宅ローンが残っている家を売却する場合、どのような手順で進めていけばよいのでしょうか。全体の流れをステップ順に見ていきましょう。
STEP 1：住宅ローンの残高を正確に把握する
まずは「今、正確にいくらローンが残っているか」を確認します。
毎年秋頃に銀行から送られてくる「住宅ローン年末残高証明書」を見るか、インターネットバンキングの管理画面、または融資を受けている金融機関の窓口に問い合わせることで、最新の残高（残債）を確認できます。
STEP 2：不動産会社に「査定」を依頼する
次に、自分の家が今いくらで売れるのか、不動産会社に査定を依頼します。
査定には、過去の取引事例や周辺相場から机上で算出する「机上査定（簡易査定）」と、実際にスタッフが現地を訪問して建物の状態や日当たりなどを細かくチェックする「訪問査定」があります。
正確な資金計画を立てるためには、最終的には「訪問査定」を行うことが必須です。この際、STEP1で調べたローン残高を不動産会社に伝えておくと、より具体的な提案が受けられます。
STEP 3：売却方法・資金計画の決定
査定額が出たら、ローン残高と見比べて、先ほどご紹介した「アンダーローンか、オーバーローンか」を確認します。
オーバーローンの場合は、貯蓄から出すのか、住み替えローンを利用するのかなど、具体的な資金計画をここで決定し、売り出し価格を決めていきます。
STEP 4：売却活動の開始・媒介契約の締結
方針が決まったら、不動産会社と「媒介契約（売却活動を依頼する契約）」を結び、実際にインターネットやチラシなどで買い手を募集し始めます。
条件に合う買い手が見つかれば、売買契約を締結し、引き渡し（完済・抵当権抹消）へと進んでいきます。
6. まとめ：状況に合わせた最適な選択を
住宅ローン返済中の売却は、一見するとハードルが高そうに思えますが、仕組みを理解し、正しい手順を踏めば決して難しいことではありません。
売却代金で完済できる（アンダーローン）なら問題なし！
足りない（オーバーローン）場合でも、自己資金の補填や住み替えローン、任意売却などの選択肢がある！
大切なのは、「まずは現状の把握（ローン残高と家の価値）を正しく行うこと」、そして「お客様の味方になって動いてくれる、地域に根差した不動産会社を選ぶこと」です。
どの方法が最適かは、お客様の家族構成、ご収入、将来のライフプランによって全く異なります。
「まだ売ると決めたわけではないけれど、まずは自分の場合はどう進められるのか選択肢を知りたい」
そんな初期段階のご相談でも、私たちは大歓迎です！
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