売れる家・売れない家の違いとは？ポイントを解説
こんにちは！ 【ONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店 株式会社MyHomeDo】です。
マイホームの売却を考え始めたとき、多くの方が「自分の家は本当に売れるのだろうか？」「いくらくらいで売れるのだろう？」という不安を抱かれます。
不動産市場には、売り出してすぐに買い手が見つかる「売れやすい家」がある一方で、何ヶ月も買い手がつかずに残ってしまう「売れにくい家」が存在します。この両者には、一体どのような違いがあるのでしょうか。
家の売却を成功させるためには、まず「どんな物件が購入希望者に選ばれるのか」という基準を知ることが非常に重要です。特徴や原因をあらかじめ把握しておけば、事前に対策を立てることも可能になります。
今回は、売れる家・売れない家の特徴を徹底的に比較し、売却をスムーズに進めるための具体的なポイントをプロの視点から詳しく解説します！
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1. 売れやすい家（売れる家）の5つの特徴
まずは、不動産市場において「買い手がつきやすい（＝売れる）」と言われる家の共通点を見ていきましょう。これらの条件を多く満たしている不動産は、相場通りの価格であれば早期に売却できる可能性が非常に高くなります。
① 立地条件が良い（駅チカ・利便性が高い）
不動産において最も重視されると言っても過言ではないのが「立地」です。建物は後からリフォームや建て替えができますが、立地だけは絶対に変えることができないからです。
最寄り駅から徒歩10分以内
スーパー、コンビニ、ドラッグストアなどの商業施設が近くにある
学校、病院、役所などの公共施設が充実している
坂道が少なく、平坦な道のりである
特に名古屋市内をはじめとする都市部やその周辺エリアでは、駅からの距離や生活利便性の高さが売却スピードを大きく左右します。
② 築年数が浅い（浅築物件）
日本の不動産市場では、やはり「新しい家」の人気が根強いです。一般的に築5年以内、あるいは築10年以内の物件は「築浅（ちくあさ）」と呼ばれ、需要が非常に高くなります。
設備（キッチン、浴室、トイレなど）が最新で綺麗
税制上の優遇措置（住宅ローン控除など）を受けやすい
修繕リスクが低く、購入後の追加出費が少ない
新耐震基準を確実に満たしているため安心感がある
「住み替えたいけれど、できるだけ新築に近い状態の家に住みたい」という層にとって、築浅の中古一戸建てやマンションは絶好の狙い目となります。
③ 室内や外観が綺麗に保たれている（状態が良い）
同じ築年数の物件であっても、前の住まい手の「使い方」によって印象は180度変わります。
定期的にお手入れや掃除がされており、清潔感がある
ペットの臭いやタバコの匂いがしない
外壁や屋根のメンテナンス、雨漏りの修繕が適切に行われている
購入希望者が内覧（物件の見学）に来た際、第一印象が良い物件はそれだけで「ここに住みたい！」と思ってもらいやすくなります。
④ ファミリー層向けの間取り（汎用性が高い）
中古の一戸建てや広めのマンションを検討するボリューム層は、やはり「子育て世帯（ファミリー層）」です。そのため、以下のような汎用性の高い間取りは万人受けしやすく、売れやすい傾向にあります。
3LDK〜4LDKの標準的な間取り
家族の様子が見守りやすい対面式キッチン（LDK）
各部屋に十分な収納（クローゼットやウォークインクローゼット）がある
日当たりや通風が良く、部屋全体が明るい
奇抜なデザインよりも、多くの人が「家具を配置しやすく、生活動線が良い」と感じるスタンダードな家ほど、買い手が早く見つかります。
⑤ 売り出す「タイミング」が良い
不動産が売れるかどうかは、物件そのもののスペックだけでなく「売り出す時期」も大きく影響します。
春の引っ越しシーズン（1月〜3月）： 新生活に向けて最も市場が活発になる時期
秋の引っ越しシーズン（9月〜10月）： 人事異動や新学期に合わせて物件を探す人が増える時期
この需要が高まるタイミングに合わせて市場に物件を出すことで、多くの購入希望者の目に留まり、好条件での売却に繋がりやすくなります。
2. 売れにくい家（売れない家）の5つの特徴
次に、売り出してもなかなか買い手がつかない、敬遠されやすい家の特徴を解説します。「うちの家は当てはまっていないか？」とチェックしながらご覧ください。
① 相場より価格設定が高すぎる
どれだけ立地が良く綺麗な家であっても、「価格が相場より高い」というだけで購入対象から外されてしまいます。 現在の購入希望者は、ポータルサイトなどで多くの物件情報を比較しているため、相場感をシビアに持っています。
「少しでも高く売りたい」という希望だけで強気な価格にしている
住宅ローンの残債を全額返済したいからという理由で、相場を無視した価格にしている
近隣の類似物件に比べて明らかに高い価格がついていると、問い合わせすら入らない状態が続いてしまいます。
② 築年数が古い（新耐震基準を満たしていないなど）
築年数が経過していること自体は中古物件として珍しくありませんが、築30年、40年を超えてくると売却のハードルが上がります。
1981年（昭和56年）5月以前の「旧耐震基準」の物件： 地震に対する不安から敬遠されやすく、住宅ローン減税などの優遇が受けにくいケースがある
購入後に大規模なリフォーム・リノベーション費用（数百万円〜）が必要になる
配管の劣化や雨漏りなど、見えない部分のトラブルリスクが高い
「建物としての価値」がゼロに近いと判断されると、土地としての売却を検討する必要が出てきます。
③ 立地条件が不利（不便、周辺環境に問題がある）
先ほどの「売れる家」の裏返しになりますが、交通や生活の便が悪い場所は苦戦を強いられます。
最寄り駅から徒歩20分以上かかる、またはバス便のみ
近くにスーパーや医療機関が全くない
急な坂道の途中や、階段を登らないとたどり着けない場所にある
周辺に「嫌悪施設（墓地、騒音・悪臭のする工場、大通りの目の前など）」がある
特に高齢化社会において、「車がないと生活できない場所」は敬遠される傾向が強まっています。
④ 建物の状態が悪い（雨漏り・シロアリ・深刻な汚れ）
内覧に来た購入希望者が「これはちょっと……」と引いてしまうような状態の家は、売却が難しくなります。
雨漏りの跡がある、床が軋む（シロアリの被害が疑われる）
壁紙が破れている、カビが生えている
お風呂やキッチンなどの水回りが著しく汚れている、壊れている
ゴミ屋敷のような状態で、部屋に荷物が溢れている
住むために多額の修繕費用がかかることが一目で分かってしまうと、購入意欲は一気に削がれてしまいます。
⑤ 個性的すぎる、特殊な間取り
注文住宅などでこだわって建てた家に多いケースですが、「オーナー様の趣味全開の家」は中古市場では売れにくくなります。
部屋数が少なすぎる（例：広大な1LDKの一戸建て）
部屋の形が三角形など、家具が置きにくい
地下室や巨大な吹き抜けなど、維持費や光熱費がかかる設備がある
全面コンクリート打ちっぱなしなど、好みが極端に分かれるデザイン
建てる時は満足感が高いものの、売却するとなると「その個性を同じように気に入ってくれる人」という、非常に狭いターゲット層を狙わなければならなくなります。
3. なぜ売れない？長引く原因と「価格設定」の罠
「売り出してから3ヶ月以上経つのに、見学すら来ない……」 そんな状況に陥っている場合、物件のスペック（立地や築年数）以外に原因があることがほとんどです。
最も多い原因は「売り出し価格」の見誤り
不動産売却が長期化する最大の原因は、市場の適正価格（相場）と売り出し価格のギャップです。 売り主様としては「愛着のある我が家だから」「高く売りたい」という気持ちになるのは当然ですが、買い手はあくまで「冷静な消費者」です。
【売れない悪循環のパターン】
相場より高い価格で売り出す
買い手がつかず、市場に長く残り続ける
不動産ポータルサイトで「いつも売れ残っている物件」という印象を持たれる
「何か問題がある物件なのでは？」と怪しまれ、さらに敬遠される
最終的に、相場よりも大幅に値下げしないと売れなくなる
このように、最初の価格設定を間違えると、結果的に損をしてしまうケースが珍しくありません。
不動産会社の「囲い込み」や販売活動不足の可能性も
物件や価格に問題がないにもかかわらず売れない場合、依頼している不動産会社の動きに問題があるかもしれません。
媒介契約を結んだきり、大手のポータルサイトに掲載してくれない
チラシの配布やオープンハウスの開催など、積極的な営業をしてくれない
他の不動産会社からの「物件を紹介したい」という問い合わせを断っている（両手仲介を狙った物件の囲い込み）
もし現在の不動産会社に不信感がある、あるいは具体的なアドバイスをもらえない場合は、セカンドオピニオンとして別の不動産会社に相談してみるのも一つの手です。
4. 売れない状況を打破する！5つの見直しポイント
もし、あなたの家が「売れにくい特徴」に当てはまっていたり、実際に売れ残ってしまったりしていても、決して諦める必要はありません。不動産売却は、適切な見直しを行うことで劇的に状況が改善されるケースが多々あります。
ここでは、売却をスムーズに進めるための具体的な対策を5つご紹介します。
① 売り出し価格の適正化（値下げの検討）
最も即効性があり、効果的な対策は「価格の見直し」です。 単に大幅に下げるのではなく、周辺の競合物件の売り出し状況や、過去の成約事例を再度徹底的に分析し、購入希望者が「このエリアでこの状態ならお買い得だ」と感じる絶妙なラインへ調整します。
② 内覧時の第一印象をアップさせる（片付け・清掃）
購入希望者が物件を見に来る「内覧（ないらん）」は、売却の合否を決める最大のイベントです。ここでの印象を良くするために、以下の対策を行いましょう。
徹底的な断捨離： 荷物をできるだけ減らし、部屋を広く見せる
水回りのプロ掃除（ハウスクリーニング）： キッチン、浴室、トイレだけでもプロの手でピカピカにしてもらう（数万円の投資で、数十万円〜数百万円の価値交渉を守れることがあります）
明るさと換気： 内覧の際はすべての照明をつけ、カーテンを開けて部屋を明るくする。事前に窓を開けて空気を入れ替え、生活臭を消しておく
③ 必要最低限のリペア（補修）を行う
家全体をリフォームする必要はありませんが、目立つ破損部分は直しておいた方が無難です。
破れた障子や網戸の張り替え
壁紙の目立つシミや剥がれの補修
建具の建て付けの調整（ドアがキィキィ鳴らないようにする）
「大切に住まわれてきた家だな」という印象を与えることが、買い手の安心感に繋がります。
④ 解体して「更地（さらち）」として売り出す（一戸建ての場合）
築年数が非常に古く、建物としての価値がマイナス評価になってしまうような一戸建ての場合、いっそのこと建物を解体して土地として売り出す方が早く売れることがあります。
購入一から家を建てたい人（注文住宅を考えている人）にとっては、古い建物が残っていると「解体費用が余分にかかる」「解体の手間がかかる」というデメリットになるため、更地の方が喜ばれるのです。 ※ただし、解体すると固定資産税の優遇措置が外れるなどの注意点もあるため、必ず事前に不動産会社に相談しましょう。
⑤ 不動産会社（媒介契約）の見直し・変更
不動産会社との媒介契約（一般・専任・専属専任）は、一般的に3ヶ月契約です。もし3ヶ月間一生懸命活動してもらい、価格も適正なのに全く手応えがない場合は、不動産会社の得意分野が物件と合っていない可能性があります。
契約更新のタイミングで、より親身になってくれる会社や、そのエリアの売却に強い会社へ切り替えることを検討してみましょう。
5. まとめ：ご状況に合わせた最適なご提案は当店へ！
家の売却がスムーズに進むかどうかは、物件の持つポテンシャル（立地や築年数など）だけでなく、「市場に合わせた正しい売り方・見直しができているか」が大きな分かれ道となります。
「我が家は古いから売れないだろう……」 「立地が悪いから諦めるしかない……」
そんな風に思い悩む必要はありません。どんな物件であっても、ターゲット層を絞り込み、適切な価格設定とアピールを行えば、必要としてくれる買い手は必ず見つかります。
売却がスムーズに進まない場合でも、見直し次第で改善できるケースは非常に多くあります。大切なのは、お客様お一人おひとりのご状況や物件の特性に寄り添い、二人三脚で伴走できる信頼できるパートナーを選ぶことです。
【ONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店 株式会社MyHomeDo】では、名古屋市近郊の不動産市場を熟知したプロのスタッフが、お客様の大切な資産であるお住まいの売却を全力でサポートいたします。
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