【名古屋市北区・西区・東区】家の売却で赤字になっても利用できる特例とは？｜ONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店
【マイホーム売却】家の売却で赤字になっても大丈夫！利用できる節税特例と損益通算・繰越控除を徹底解説
こんにちは！
【ONE TOP HOUSE アピタ名古屋北店 株式会社MyHomeDo】です。
マイホームの売却を検討している際や、実際に売却を終えた後に「想定よりも安くしか売れず赤字になってしまった……」「ローンの残債を売却代金だけで返しきれなかった……」とお悩みになる方は少なくありません。
不動産売却で利益（譲渡所得）が出た場合は税金がかかるということは広く知られていますが、実は「赤字（譲渡損失）が出た場合」でも、一定の条件を満たせば税負担を大幅に軽減できる特例が用意されていることをご存じでしょうか？
今回は、マイホームの売却で赤字が出た際に活用できる控除制度や特例、そして損益通算・繰越控除の仕組みについて、分かりやすい図解を交えながら徹底的に解説していきます！
1. 不動産売却における「赤字（譲渡損失）」の正体とは？
不動産の取引において「赤字」と言った場合、単に「買ったときの金額より売れた金額が安かった」というケースだけではありません。税法上・会計上の「赤字（譲渡損失）」には、いくつかの要素が含まれます。
家の売却における「赤字（譲渡損失）」の3つのパターン
築年数の経過などにより、不動産自体の価値が落ち、購入価格＋取得費用の合計よりも低い価格でしか売れなかった場合。
売却金額から手元に入るお金を入れても、残っている住宅ローンを返しきれず、自己資金を持ち出すことになった場合。
売買価格自体は同等でも、不動産会社へ支払う仲介手数料、登記費用、印紙代などの諸費用を差し引くと赤字になった場合。
正しい譲渡損失の計算式は以下のようになります。
※取得費とは、建物の購入代金（減価償却費相当額を控除したもの）や土地の購入代金、購入時の諸費用などを指します。
このように計算した結果がマイナス（赤字）になった場合、確定申告を行うことで税金の軽減措置を受けられる可能性があります。
2. 赤字になったら確定申告！「損益通算」と「繰越控除」とは？
家を売って利益が出たときは必ず確定申告をして納税しなければなりませんが、赤字になった場合は確定申告の義務はありません。しかし、義務がないからといって放置してしまうのは非常にもったいないのです！
確定申告を任意で行うことで、「損益通算（そんえきつうさん）」や「繰越控除（くりこしこうじょ）」という節税制度を利用できるようになります。
【図解】確定申告で税金が安くなる仕組み
① 損益通算（売却した年の節税）
不動産の売却で発生した赤字（損失）を、その年の「給与所得」や「事業所得」など他の所得から差し引く（相殺する）仕組みです。
課税対象となる総所得額が小さくなるため、すでに源泉徴収されていた所得税が還付（キャッシュバック）され、翌年の住民税も安くなります。
② 繰越控除（翌年以降の節税）
赤字の額が大きすぎて、売却した年だけの給与所得では控除しきれなかった場合、残りの赤字を最長3年間（売却年の翌年から3年、計4年間）繰り越して、翌年以降の所得から引き続けることができる制度です。
たとえばこんなに変わります！（具体例）
- 年間の給与所得：600万円
- マイホーム売却による赤字（譲渡損失）：1,000万円
⇒ 1年目：給与所得600万 － 赤字600万 ＝ 課税所得 0円（所得税は全額還付！)
⇒ 2年目：残りの赤字400万を繰り越し。給与所得600万 － 赤字400万 ＝ 課税所得 200万円に減額！
3. 利用できる2つの主要な特例（買い換え / 住宅ローン残高）
マイホームの売却赤字で「損益通算」や「繰越控除」を利用するためには、国の定める特例（特例措置）を適用する必要があります。状況に合わせて主に以下の2つの特例が存在します。
特例①：マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例
古い家を売却して、新しいマイホームへ住み替える（買い換える）際に赤字が出た場合に使える特例です。
- 自分で住んでいた家（マイホーム）の売却であること
- 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること（長期譲渡所得）
- 買い換える新居の床面積が50㎡以上であること
- 売却した年の前年から翌年までの3年間の間に、新しいマイホームを取得すること
- 新居を購入するために、償還期間10年以上の住宅ローンを組むこと
- 合計所得金額が3,000万円以下であること
特例②：特定居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例（住宅ローンが残っている場合）
買い換えを行わず、単に売却する場合でも、売却した家に住宅ローンが残っており、かつ売却額がローン残高を下回った場合（オーバーローン）に利用できる特例です。
- 自分で住んでいた家（マイホーム）の売却であること
- 売却した年の1月1日時点で、所有期間が5年を超えていること
- 売買契約日の前日において、売却する住宅の住宅ローン残高があること
- 住宅ローンの残高から売却価格を引いた金額（オーバーローン額）が存在すること
- 合計所得金額が3,000万円以下であること
⚠️ 適用を受ける際の注意点
※所有期間の計算は「売却した日」ではなく、「売却した年の1月1日時点」でカウントされます。5年未満の「短期譲渡所得」に該当する場合は原則として本特例を使えませんのでご注意ください。
※夫婦でのペアローンや共有名義の場合は、それぞれの持分に応じた計算・申請が必要となります。
4. 住宅ローン控除との併用はできる？
新しく家を買い換える際、「新居での住宅ローン控除」と「旧居の売却赤字による損益通算・繰越控除」が**両方併用できるのか？**という点も非常に重要なポイントです。
不動産売却で利益が出た場合の「3,000万円特別控除」などは住宅ローン控除と併用できませんが、赤字（譲渡損失）の損益通算・繰越控除の特例に関しては併用が認められています。
併用することで、売却した翌年以降の税負担を極限まで抑えることが可能になります。
5. 特例を利用するための手続きと必要な書類
赤字の特例を利用するには、売却した翌年の2月16日〜3月15日の確定申告期間に、税務署へ確定申告書類を提出しなければなりません。
【申告に必要な主な書類の例】
- 確定申告書（譲渡所得用）
- 譲渡所得の劇内訳書（確定申告書付表兼計算明細書）
- 売却した不動産の売買契約書および取得時の売買契約書の写し
- 売却時の仲介手数料などの領収書写し
- 売却した不動産の登記事項証明書
- （買い換えの場合）新居の売買契約書・登記事項証明書・住宅ローン年末残高証明書
- （オーバーローンの場合）売却指定日直前の住宅ローン残高証明書
提出書類が多く複雑に見えますが、事前に書類を揃えておくことでスムーズに申告できます。また、2年目以降の繰越控除の適用を受けるためにも、連続して確定申告を行う必要がありますので忘れないようにしましょう。
6. まとめ：不動産売却は「赤字だから」と諦めずにまずはご相談を！
マイホームの売却で赤字になってしまっても、税制度を正しく理解して活用することで、手元に残る資金や今後の税負担を大きく改善させることができます。
しかし、「自分の場合はいくら戻ってくるのか？」「特例の条件に当てはまっているのか？」「どのタイミングで売却するのがベストか？」といった判断は、専門知識がないと難しい部分も多くあります。
名古屋市北区・西区・東区エリアで不動産の売却や住み替えをお悩みなら、
ぜひ当社までお気軽にご相談ください！
